江苏省高级人民法院行政判决书

（2015）苏行终字第00508号

上诉人（原审原告）江苏大山房地产开发有限公司，住所地泗洪县经济开发区东区。

被上诉人（原审被告）江苏省宿迁地方税务局稽查局，住所地宿迁市宿城区发展大道78号地税大厦。

上诉人江苏大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）因诉江苏省宿迁地方税务局稽查局（以下简称宿迁地税稽查局）税务处理决定一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中行初字第00045号行政判决，向本院提起上诉。本院2015年7月27日立案受理后依法组成合议庭，并于2015年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人大山公司的委托代理人周炳泉、张崇练，被上诉人宿迁地税稽查局副局长王筱祥作为行政机关负责人，以及委托代理人黄昊、姜亚春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，大山公司于2007年4月成立，在泗洪县青阳镇以出让方式取得国有建设用地50.99亩，开发“泗洪第一街”房地产项目。该项目建筑面积114936.73㎡，2008年12月取得预售许可证，截止2013年12月31日，对外销售27237.97㎡，以房地产对外投资入股42415.75㎡。2014年3月10日至6月10日宿迁地税稽查局对大山公司2010年1月1日至2013年12月31日期间的涉税情况进行了检查，认定大山公司在营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、土地增值税等九种税费申缴存在违法事实，并作出宿地税稽处（2014）60号税务处理决定书，要求大山公司补缴或者调整相关税款，其中应补缴土地增值税19282778.61元。对该处理决定中关于营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税等八项处理结果，大山公司无异议，并按照要求履行了相关义务，但对处理决定中关于土地增值税清算认定的事实和处理结果有异议，向宿迁市地方税务局申请复议。2014年12月1日宿迁市地方税务局作出宿地税复决（2014）1号行政复议决定，维持了宿迁地税稽查局作出的土地增值税清算处理决定。大山公司不服，向法院提起诉讼，请求撤销宿地税稽处（2014）60号税务处理决定书中关于土地增值税（清算）的处理决定。

大山公司对宿迁地税稽查局的认定存在诸多疑义。本文仅就其向非金融机构借款利息应如何在土地增值税清算程序中计算扣除问题进行讨论。

三、关于大山公司向非金融机构借款利息能否直接计入开发费用问题。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项的规定：开发土地和新建房屋及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除……凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》、《江苏地税1号公告》规定：财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。根据上述规定，向非金融机构借款的，房地产开发费用应当按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”两项金额之和的一定比例计算扣除。本案中，大山公司系向非金融机构借款，因此其支付的利息不能直接计入开发费用予以扣除。宿迁地税稽查局按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％计算大山公司的房地产开发费用，符合法规规定，并无不当。

大山公司认为，其在2009年至2013年支付泗洪宏源公有资产管理有限公司利息2,608,617元，支付苏中实业有限公司利息36,905,500元，两项合计39,514,117元，系向非金融机构借款利息。稽查局在认定土地增值税清算过程中，应将其向非金融机构借款利息直接计入开发费用予以扣除，但宿迁地税稽查局按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和10％计算大山公司的房地产开发费用，这种计算方式导致大山公司多缴纳税款。2014年12月1日宿迁市地方税务局作出宿地税复决（2014）1号行政复议决定，维持了宿迁地税稽查局作出的土地增值税清算处理决定。大山公司不服，先后将争议诉至江苏省宿迁市中级人民法院、江苏省高级人民法院，两审法院均未支持大山公司的请求。

点评：

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第三条规定：……（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。本案中，大山公司向非金融机构支付利息支出，应将房地产开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%计算扣除

根据现行法律的规定，关于土地增值税清算过程中，房地产开发企业向金融机构借款或非金融机构借款的处理方法是有区别的，企业在清算过程中，应按法律规定的方式进行处理，任意而为存在法律风险。同时，房地产企业如需向非金融机构的借款，应在进行前期业务规划时考虑税收因素，防范不必要的经济损失和法律风险。