房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析

　　房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次。为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税汇缴涉及主要文件有：《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)等，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。

　　基本案情

　　某房地产开发公司2011年度已按销售未完工的开发产品取得收入共1000万元，缴纳了营业税有50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税是25万元，2011年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。

　　2012年开发商品房的项目全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：

　　(1)按转让产权合同取得收入有4000万元(其中包括2010年预售款1000万元);

　　(2)支付取得土地使用权的金额为800万元;

　　(3)开发成本为1500万元;

　　(4)开发费用为250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。

　　要求：

　　(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税;

　　(2)该开发企业2012年应缴纳企业所得税。

　　案例分析

　　(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税扣除项目包括：

　　①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但**不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。④转让税费：包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金，但按照规定房地产开发公司缴纳的印花税应计入其管理费用账户中，计算土地增值税时不再单独扣除。⑤对从事房地产开发的纳税人，可按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的20%加计扣除。

　　该开发企业扣除项目金额=地价款+开发成本+其他开发费用×10%+转让税费+加计扣除=800+1500+(800+1500)×10%+(4000×5%+26)+(800+1500)×20%=3216(万元)

　　增值额=4000-3216=784(万元)

　　增值率=784÷3216×100%≈24.38%，适用税率30%

　　应交土地增值税=784×30%=235.2(万元)

　　2012年应补缴土地增值税=235.2-20=215.2(万元)

　　2012年应补缴营业税=200-50=150(万元)

　　2012年应补缴城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金=150×(7%+3%+2%+1%)=19.5(万元)

　　值得注意的是，对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。其中，普通标准住宅是指住宅小区建筑容积率(指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率)在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　(2)该开发企业2012年应补缴企业所得税

　　2012年利润总额=4000-800-1500-250-226-235.2=988.8(万元)

　　纳税调整增加额为2011年已税前扣除的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金和土地增值税=50+50×(7%+3%+2%+1%)+20=76.5(万元)。因为会计上在2012年度预收款转为收入后相关的税费在计算利润总额时已全部扣除，但这部分税费已在2011年度企业所得税汇算清缴时已作为纳税调整减少额扣除。纳税调整减少额是2011年确认计税毛利额为100万元。

　　2012年应纳税所得额=988.8+76.5-100-500=465.3(万元)

　　2012年应纳税额=465.3×25%=116.325(万元)